Det er stort engasjement og mange spørsmål rundt byggingen av ny E39 fra Sandnes til Kristiansand. Hvor skal traséen gå? Er jordvernet hensyntatt? Hvor mange avkjørsler skal det være? Senest er det opplysningene om at Vegvesenet har foreslått å droppe krysset ved Bråstein, som har skapt debatt og fått spalteplass. Det som er sikkert, er at utbyggingen vil få den konsekvens at det offentlige vil måtte ekspropriere eiendom. Mange grunneiere, særlig bønder(landbruket), vil måtte avstå eiendom mot erstatning, enten man vil eller ei.

Men hvordan utmåler man egentlig erstatning for slik eiendomsavståelse?

Det rettslige utgangspunkt er at dersom en grunneier må avstå eiendom ved ekspropriasjon, plikter eksproprianten å betale fullt vederlag for det økonomiske tap han blir påført som følge av inngrepet. Dette er fastslått i Grunnloven § 105.

Tanken bak § 105 er at grunneiers økonomiske stilling skal være den samme etter at du har avstått areal som før du avstod arealet. Det skal rett og slett ikke være noen endring i grunneiers økonomiske situasjon. Det Grunnloven derimot ikke sier noe om er hvordan man faktisk utmåler fullt vederlag.

VEDERLAGSLOVEN GIR FULL ERSTATNING

Utgangspunktet for utmåling av erstatning for eiendomsavståelse skal gjøres med bakgrunn i Ekspropriasjonserstatningsloven, også betegnet som Vederlagsloven.

I vederlagslovens § 4 oppstilles det tre verdsettelsesprinsipper for verdsettelse av areal som avstås: (1) salgsverdi, (2) bruksverdi, (3) gjenerverv:

• Salgsverdien er hva ville en helt vanlig (rasjonell) kjøper ville gitt for det aktuelle arealet som avstås. Hva er markedet villig til å gi for arealet?
• Bruksverdien vil være avkastning man ville fått på det aktuelle arealet. Ettersom det utmåles en engangserstatning, må avkastningen kapitaliseres. Kapitalisering er en måte man beregner nåverdien av fremtidig avkastning.
• Erstatningen ved gjenerverv utmåles ved å se på kostnaden ved å kjøpe tilsvarende eiendom. Erstatning vil tilsvare gjenanskaffelsesverdi. Ettersom ekspropriasjon til E39 tilsynelatende først og fremst vil inkludere landbruksareal og utmark, er det nok mindre aktuelt ved ekspropriasjon av E39.

Det er det verdsettelsesprinsippet som gis høyest uttelling for den som avstår areal som skal legges til grunn for utmåling. Har eiendommen en høyere bruksverdi enn salgsverdi, skal bruksverdi legges til grunn.

For selve utmålingen er det tidspunkt for fastsettelse av erstatning (skjønn) som er avgjørende, eventuelt tidspunkt når det offentlige overtok arealet før erstatning var avgjort (forhåndstiltredelse).

HVA VILLE AREALET MEST SANNSYNLIG BLI BRUKT TIL I FREMTIDEN?

Selv om loven her skiller mellom salgsverdi og bruksverdi, er det et felles vilkår som gjelder for begge beregningsmåtene, nemlig et krav om påregnelighet.

Det sentrale spørsmålet vil være hva som ville være den påregnelige (sannsynlige) bruk av arealet, dersom vi tenker oss tiltaket bort og arealet ikke hadde blitt ekspropriert.

Bakgrunnen for kravet om påregnelighet er at det ikke skal betales erstatning for et økonomisk tap som ikke ville kommet.

Verdsettelsen av grunnen foretas på grunnlag av den nåværende bruken. Er det derimot påregnelig at du ville brukt arealet på en annen måte, skal den bruken legges til grunn. Høyesterett har fastslått at om det nettopp kan påvises en sannsynlig bruksendring og den nye bruk gir et høyere verdigrunnlag, skal det legges til grunn for utmåling.

I forarbeidene til Vederlagsloven er det trukket opp kriterier for når annen påregnelig bruk skal legges til grunn. Forarbeidene påpeker at det må være sannsynlig innen rimelig tid, det må foreligge konkrete utnyttelsesmuligheter, og eventuell annen påregnelig bruk må ikke bare være mer eller mindre løse planer eller tenkelige prosjekter.

Det er ikke nok at annen bruk ikke vil være utenkelig, men det må også være sannsynlig innen rimelig tid.

LANDBRUKSAREAL

Er det landbruksarealer som eksproprieres, vil alminnelige priser for slik jord i området legges til grunn om man tenker salgsverdi.

Og det er nåværende bruk som da være utgangspunktet for utmålingen.  Driver du med gress, ville du fortsatt med det. Driver du med sauehold, ville du fortsatt med det.

Det påstås ofte fra grunneiere at man ville brukt arealet på en annen måte enn da det offentlige overtok arealet. Grunneier har dyrket gress, men planen var å starte med korn som ville gitt høyere avkastning per kvadratmeter. Arealet var forpaktet bort som landbruksjord, men ville blitt omregulert til næringsareal, med betydelig høyere salgsverdi.

Er det påregnelig at landbruksarealet ville blitt endret landbruksareal til salg av næringsareal eller boligformål, skal dette legges til grunn.

Er det sannsynlig at en ville begynt med sauehold istedenfor gress og dette ville gitt høyere inntekter, skal dette legges til grunn.

For alle tilfeller av ekspropriasjon er det en forutsetning at grunneier tilpasser seg og justerer driften etter ekspropriasjon. For eksempel forventes at man flytter virksomhet på annen del av eiendommen om det er mulig. Da vil det være mellomlegget som legges til grunn for beregning av avkastning.

KJENN DINE RETTIGHETER

Ekspropriasjon innebærer ofte kompliserte og varierte spørsmål. Det gjelder for prosessen frem til det foreligger et endelig ekspropriasjonsvedtak (før man kommer til utmåling), og for selve erstatningsutmålingen, som er gjennomgått i denne artikkelen.

Grunntrekkene i selve erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon har nå blitt belyst, men det er selvsagt flere andre forhold som også kan få betydning for utmålingen, for eksempel ulemper på gjenværende eiendom og eventuelle fordeler vunnet ved ekspropriasjon.

Når noen ønsker å ekspropriere eiendommen din, har du krav på at de dekker nødvendige kostnader i forbindelse med saken, inkludert advokatkostnader. Du anbefales derfor å kontakte advokat om noen ønsker å ekspropriere eiendommen din.

Flere grunneiere vil være lettet over trasevalg, mens andre vil bli skuffet over konsekvensene veien vil få for deres eiendom.

Forhåpentligvis vil Grunnloven og Vederlagsloven sammen sørge for at det utmåles fullt vederlag for grunnavståelsen slik at grunneier blir stilt økonomisk som om inngrepet aldri var skjedd.

Siste ord er garantert ikke sagt eller skrevet om den nye E39 fra Sandnes til Kristiansand. Flere vil bli skuffet over trasévalg og følger for hele eller deler av egen eiendom, mens andre vil bli lettet over at deres eiendom ikke ble omfattet. For grunneiere langs veistrekningen, vær klar over hvilke rettigheter dere har ved ekspropriasjon.

Advokat Andreas Haukland Westlye, andreas@tpa.as, TP Advokatfirma DA i Sandnes.